NOTAIRE

La vente est l’opération qui transfert la propriété d’un bien contre le paiement d’un prix à des charges et conditions déterminées.

Acte de disposition important notamment lorsqu’il porte sur un immeuble ou un fonds de commerce, il est indispensable de le faire précéder d’un avant-contrat couramment appelé compromis.

Cet avant-contrat lie vendeur et acquéreur, fixe l’ensemble des conditions de la vente et précise l’ensemble des conditions suspensives qui devront être remplies pour que la vente puisse être réalisée.

Aussi est-il important que le compromis soit rédigé par un professionnel du droit dont le rôle sera d’informer les parties sur leurs droits et obligations et d’assurer l’équilibre du contrat.

Pour la rédaction de l’avant-contrat vendeur et acquéreur doivent fournir un certain nombre de renseignements. Ainsi l’acquéreur doit communiquer son état civil (nom, prénoms, date et lieu de naissance, situation matrimoniale, profession…), son plan de financement (montant de l’apport et de l’emprunt bancaire et conditions de ce dernier à savoir : montant maximum, taux maximum, durée minimum) et tout autre élément utile qui lui serait réclamé.

Quant au vendeur, il doit fournir :

• son titre de propriété,
• l’ensemble des diagnostics imposés, selon les cas, par la loi état des risques naturels et technologiques amiante, plomb, termites, électricité, gaz, diagnostic de performance énergétique, métrage Loi Carrez…),
• le bail (si le bien est loué) ainsi que la dernière quittance de loyer,
• éventuellement les statuts de la société (si le bien vendu est la propriété de ladite société) et le procès-verbal d’assemblée générale autorisant la vente,
• La liste et l’évaluation du mobilier ou matériel cédé,
• la liste des prêts en cours avec les références de chaque prêt.

En outre, en matière de vente de fonds de commerce, le vendeur doit fournir :

• ses trois derniers bilans et compte de résultats,
• les coordonnées de son expert comptable,
• la liste et l’évaluation du stock,
• les contrats de crédit bail en cours,
• les contrats de fourniture,
• la liste du personnel et la copie des dernières fiches de paie et du contrat de travail,
• la copie de la licence IV ou de toute autre autorisation administrative.

Aux termes du compromis, les parties fixent également, d’un commun accord, la date à laquelle l’acte de vente devra, au plus tard, être signé.

A la date convenue, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, les parties se retrouvent pour signer l’acte de vente par lequel la propriété et la jouissance du bien sont transférées en contrepartie du paiement du prix. Ledit acte reprend les éléments essentiels de l’avant-contrat (identité des parties, désignation du bien, prix, fiscalité…).

Lexique

Etat des risques naturels et technologiques : un tel état doit être fourni par le propriétaire d’un bien immobilier à son locataire ou à son acquéreur dès lors que le bien immobilier loué ou vendu est situé sur une commune doté d’un plan de prévention des risques naturels et/ou technologiques ou encore, même en l’absence d’un tel plan, si l’immeuble a subi un sinistre ayant donné lieu à indemnisation au titre des catastrophes naturelles. Ledit état a une durée de validité de 6 mois.

Amiante : Ce diagnostic doit être fourni pour tout immeuble édifié en vertu d’un permis de construire délivré avant le 1^er juillet 1997. Il n’a pas de durée de validité et doit simplement avoir été fait conformément au décret du 3 mai 2002 en vigueur depuis le 1^er septembre 2002. Ainsi si le diagnostic en votre possession a été effectué avant cette date il convient de le faire de nouveau.

Plomb : En l’état actuel des textes il s’agit de la recherche de plomb dans les peintures. Cela concerne tous les immeubles construits avant le 1^er janvier 1948 même s’ils ont été intégralement rénovés depuis. La durée de validité du constat des risques d’exposition au plomb est de 1 an lorsqu’il a révélé la présence de revêtements contenant du plomb dans des quantités supérieures au seuil toléré (à défaut pas de durée de validité).

Termites : La recherche de présence de termites doit être effectuée lors de la vente d’un bien (bâti ou non bâti) situé dans une zone déclarée contaminée par arrêté préfectoral. Ce diagnostic a une durée de validité de 6 mois.

Electricité et gaz : Ces diagnostics sont obligatoires dès lors que le bien est doté d’une installation intérieure de plus de 15 ans (si l’installation est plus récente fournir tout justificatif en ce sens). La durée de validité de ces diagnostics est de

Diagnostic de performance énergétique : Ce diagnostic doit être fournir par tout propriétaire d’un bien immobilier à son acquéreur ou à son locataire dès lors que le bien est doté d’un système de chauffage et/ou de production d’eau chaude. Sa durée de validité est de 10 ans.

Métrage dit « loi Carrez»  : le vendeur d’un bien immobilier dépendant d’une copropriété a l’obligation de garantir à son acquéreur la superficie du bien vendu, métrée conformément aux critères déterminées par la loi, à 5% près. Aussi pour éviter tout risque d’erreur il lui est conseillé de faire mesurer le bien par un professionnel. Ce mesurage n’a pas de durée de validité mais ne peut être réutilisée uniquement si le vendeur n’a pas fait de travaux susceptibles de modifier la superficie. En outre, en cas d’erreur, l’assurance de responsabilité professionnelle du mesureur ne pourra être actionnée que dans le délai d’un an par la personne qui l’avait missionné.